근저당설정 하는 법, 비용과 말소까지 처음이면 헷갈리는 순서

전세자금대출을 받으러 은행에 갔다가 ‘근저당설정 비용은 고객님 부담입니다’라는 말을 듣고 당황했던 적이 있다. 이 글은 올해 처음 대출이나 전세 계약을 앞두고 관련 비용과 절차가 궁금한 사람 기준으로 정리했다.

결론부터 말하면 근저당설정 비용은 채권최고액의 0.2%인 등록면허세와 그 20%인 지방교육세가 핵심이고, 여기에 등기신청수수료와 법무사 보수가 더해진다.

채권최고액이 커질수록 세금도 같은 비율로 늘어나는 구조라, 대출 한도를 정할 때 이 부분까지 함께 계산해두면 실제 준비해야 할 현금을 가늠하기 쉬워진다.

대출을 다 갚아도 등기부에서 근저당권이 자동으로 지워지지 않기 때문에, 설정 비용뿐 아니라 말소 절차까지 같이 알아둬야 나중에 집을 팔거나 전세를 줄 때 당황하지 않는다.

특히 매매나 전세 계약서에 ‘말소 완료 후 잔금 지급’ 같은 특약이 걸려 있다면 일정 조율도 중요하다. 이 글에서 2026년 기준 비용 계산과 말소 신청 방법까지 한번에 정리했다.

근저당설정과 저당권, 뭐가 다른가요

근저당설정은 실제 빌린 돈보다 많은 채권최고액이라는 한도를 등기부에 올려두고, 그 범위 안에서 반복해 빌리고 갚을 수 있게 하는 담보 방식이다.

예를 들어 3,000만원을 빌리면서 채권최고액을 3,600만원으로 설정해두면, 이후 1,000만원을 갚고 다시 2,000만원을 추가로 빌려도 한도 안에서는 등기를 새로 하지 않고 바로 재대출이 가능하다.

반대로 저당권은 금액이 고정돼 있어서 상환하거나 추가로 빌릴 때마다 등기 내용을 그때그때 바꿔야 하는 번거로움이 있다.

마이너스통장이나 한도거래식 대출, 전세자금대출처럼 빌리는 금액이 수시로 바뀌는 경우에는 매번 금액이 고정된 ‘저당권’을 새로 등기하기 번거롭기 때문에, 처음부터 여유 있는 한도를 잡아두는 근저당권을 쓴다.

실무에서는 이 한도를 대출금의 110~130% 선에서 정하는 경우가 많고, 금융기관마다 내부 기준이 달라 정확한 비율은 계약 시 받는 설명서에서 확인하는 게 정확하다.

구분	저당권	근저당권
등기부 표시 금액	실제 채권금액 그대로	채권최고액(실제 대출금보다 큼)
주로 쓰이는 대출	금액이 고정된 일반 대출	마이너스통장, 전세자금대출 등 한도거래
대출 일부 상환 시	남은 금액만큼 등기 변경 필요	한도 안에서는 등기 변경 없이 재대출 가능
등록세 발생 시점	대출 금액이 바뀔 때마다 재등기 비용 발생 가능	한도 안에서는 추가 등록 비용 없이 반복 이용 가능

근저당설정 비용은 지금 얼마나 들까요

근저당설정 비용은 채권최고액을 기준으로 등록면허세 0.2%와 지방교육세(등록면허세의 20%)를 더한 금액이 가장 큰 비중을 차지한다.

실제로 전세자금대출을 받을 때 은행이 지정한 법무사로부터 영수증을 받아보니, 등록면허세와 지방교육세, 등기신청수수료가 항목별로 따로 찍혀 있어서 그제야 어디에 얼마가 나가는지 눈에 들어왔다. 처음 보면 항목이 많아 복잡해 보이지만 구조는 단순하다.

채권최고액	등록면허세(0.2%)	지방교육세(등록세의 20%)	합계
1억원	200,000원	40,000원	240,000원
1.2억원	240,000원	48,000원	288,000원
1.5억원	300,000원	60,000원	360,000원
2억원	400,000원	80,000원	480,000원

여기에 더해 필요한 비용은 다음과 같다. 금액은 대출 조건과 법무사에 따라 달라질 수 있어 신청 전 확인이 안전하다.

• 등기신청수수료: 소유권이전이 아닌 설정·변경·말소 등기는 2025년 8월 1일 개정 기준 서면 4,000원, 전자표준양식(e-form) 3,000원, 전자신청 1,000원 수준으로 알려져 있다. 수수료는 신청 시 전자결제나 수입결제 방식으로 납부하고, 법무사가 대행하면 영수증에 별도 항목으로 표시된다.
• 국민주택채권 매입: 대출 종류와 금액에 따라 설정금액 기준으로 일정 비율의 채권을 매입해야 할 수 있고, 매입한 채권을 바로 되팔면 시장 가격에 따른 할인료(통상 매입가의 1~2%대)가 추가로 발생할 수 있다. 정확한 매입 대상 여부와 비율은 대출받는 은행 창구에서 확인해야 한다.
• 법무사 보수: 은행이 지정한 법무사가 대행하는 경우가 많고, 사무소 규모와 지역에 따라 5만원부터 15만원 이상까지 차이가 크다. 직접 법무사를 선임할 수 있는 상황이라면 2~3곳에 견적을 받아 비교해보는 것도 방법이다.
• 등기부 열람·발급비: 등기부등본 발급이나 현장 확인 과정에서 소액의 부대비용이 추가될 수 있어, 전체 영수증 항목을 한 번씩 짚어보는 습관이 필요하다.

가장 흔한 실수는 채권최고액을 실제 빌린 돈과 같다고 오해하는 것이다. 채권최고액은 보통 대출금보다 크게 잡히기 때문에, 세금도 실제 대출금 기준이 아니라 이 채권최고액 기준으로 계산된다는 점을 꼭 기억해야 한다.

예를 들어 실제로는 1억원을 빌렸더라도 채권최고액이 1억 2,000만원으로 잡혔다면, 등록면허세와 지방교육세는 1억원이 아니라 1억 2,000만원을 기준으로 계산되어 생각보다 조금 더 나올 수 있다.

채권최고액은 어떻게 정해지나요

채권최고액은 보통 실제 대출금의 110~120% 수준으로 은행이 정하는 경우가 많다.

이유는 간단하다. 나중에 연체이자나 지연배상금까지 포함해 회수할 수 있도록 여유분을 미리 잡아두는 것이다. 그래서 등기부등본에서 채권최고액 1억 2천만원을 봤다고 해서 실제로 1억 2천만원을 빌렸다고 단정하면 안 된다.

실제 대출금은 보통 그보다 적은, 110~120%로 나눈 금액에 가깝다.

주택담보대출, 전세자금대출, 신용대출 등 대출 종류와 금융기관에 따라 이 비율은 조금씩 다르게 적용되고, 제2금융권이나 저축은행에서는 130% 이상으로 설정하는 경우도 있다.

예를 들어 주택담보대출 2억원을 받으면서 은행이 채권최고액을 115%로 적용했다면 등기부에는 2억 3,000만원이 채권최고액으로 기재된다.

이 경우 근저당설정 비용도 2억원이 아니라 2억 3,000만원을 기준으로 계산되므로, 세금이 생각보다 더 많이 나올 수 있다는 점을 미리 알아두는 게 좋다.

정확한 비율은 대출 계약서나 여신거래약정서의 채권최고액 항목에서 확인할 수 있다.

근저당설정 말소는 어떻게 신청하나요

근저당설정은 대출을 다 갚아도 등기부에서 저절로 사라지지 않으므로, 집주인이 직접 말소등기를 신청해야 한다.

집을 팔거나 전세를 다시 내놓으려는 시점에 등기부를 떼어보고서야 몇 년 전에 갚은 대출의 근저당권이 그대로 남아 있는 걸 발견하는 경우가 꽤 흔하다.

매매나 전세 계약 직전에 급하게 말소하려다 시간에 쫓기지 않으려면, 대출을 다 갚은 시점에 바로 처리해두는 게 마음 편하다.

말소 신청을 미루다가 매매 잔금일이나 전세 계약일에 임박해서야 서류를 준비하면, 등기소 처리 기간 때문에 일정을 맞추지 못할 위험이 있다. 대출을 완제한 즉시 은행에 해지서류 발급을 요청해 두면, 나중에 계약이 잡혔을 때 바로 접수할 수 있어 마음이 훨씬 편하다.

말소 절차와 비용은 다음과 같이 정리된다.

구분	내용
필요 서류	은행에서 받는 해지증서(또는 포기증서), 위임장, 등기필정보
신청 방법	대법원 인터넷등기소 전자신청 또는 관할 등기소 방문 신청
세금	부동산 1건당 등록면허세 6,000원 + 지방교육세 1,200원 수준으로 알려져 있음
수수료	건당 수천원 수준의 등기신청수수료(신청 방식에 따라 다름)
처리 기간	전자신청은 보통 당일~2~3일 내 처리되고, 방문 신청은 접수량에 따라 다소 지연될 수 있음
대행 수수료(법무사 이용 시)	보통 3만원~7만원 수준이며 사무소별로 차이가 있음

법무사에 맡기면 대행 보수가 추가로 붙지만, 서류만 제대로 갖추면 집주인이 직접 신청하는 셀프 말소도 가능하다. 다만 이해관계인의 승낙서가 필요한 경우를 빠뜨리면 신청이 각하될 수 있으니, 해당 여부는 등기소나 법무사에 미리 확인하는 게 안전하다.

근저당설정 여부는 어디서 확인하나요

근저당설정 여부는 대법원 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서(등기부등본)를 열람하면 바로 확인된다.

등기부등본은 표제부·갑구·을구로 나뉘는데, 갑구에는 소유권에 관한 사항이, 을구에는 저당권이나 전세권 같은 제한물권이 표시된다.

을구에서 ‘근저당권자’, ‘채무자’, ‘채권최고액’ 항목을 확인하면 누가 얼마의 한도로 담보를 잡고 있는지 알 수 있고, 여러 건의 근저당권이 순서대로 쌓여 있다면 선순위 금액이 전세보증금보다 많은지도 함께 살펴봐야 한다.

특히 전세 계약 전에는 집주인이 말해주는 대출 현황만 믿지 말고, 직접 등기부를 떼어 근저당설정 금액과 채권최고액을 확인하는 게 전세사기를 피하는 가장 기본적인 방법이다.

등기부 열람과 발급에는 소액의 수수료가 들며, 정확한 금액은 신청 시점에 인터넷등기소에서 확인하는 것이 가장 정확하다.

담보대출을 이미 받고 금리나 한도를 다시 점검하고 있다면 담보대출 금리 2026년 얼마인지 한도와 조건 직접 확인해보니 글도 함께 참고하면 도움이 된다.

2026년 근저당설정, 달라지는 점이 있을까요

2026년에도 근저당설정 자체의 큰 틀은 바뀌지 않았지만, 등기신청수수료가 2025년 8월 1일부터 일부 유형에서 오른 점은 체감할 수 있는 변화다.

등기신청수수료는 2025년 8월 1일 개정으로 신청 방식별 금액 체계가 정리됐는데, 전자신청이 가장 저렴하고 방문 서면 신청이 가장 비싼 구조는 그대로 유지되고 있다.

등기소를 직접 방문하기 어렵다면 대법원 인터넷등기소에서 공동인증서나 간편인증으로 전자신청을 진행하는 방법을 먼저 알아보는 것이 비용과 시간 모두에서 유리하다.

대출 심사가 전반적으로 깐깐해지는 분위기 속에서 근저당설정 같은 부대비용도 미리 계산해두는 사람이 늘고 있다. 전자신청 비중이 꾸준히 늘고 있는 것도 눈에 띄는 흐름이라, 셀프로 처리할 생각이라면 인터넷등기소 전자신청 쪽을 먼저 살펴보는 것을 추천한다.

대출이나 계약을 앞두고 있다면 아래 체크리스트를 순서대로 짚어보는 것을 추천한다.

• 대출 계약 전: 채권최고액 비율과 세금 부담 주체를 금융기관에 미리 확인한다
• 대출 완제 직후: 해지서류를 받아 바로 말소 신청 일정을 잡는다
• 매매·전세 계약 전: 등기부등본을 열람해 근저당권과 채권최고액, 선순위 금액을 확인한다

등록면허세 같은 지방세는 지방자치단체 조례나 법 개정에 따라 바뀔 수 있으므로, 실제 신청 전에는 위택스나 관할 등기소에서 최신 기준을 한 번 더 확인하는 것이 좋다.

근저당설정 자주 묻는 질문

근저당설정과 저당권의 차이는 뭔가요

저당권은 빌린 금액 그대로를 등기부에 올리고, 근저당권은 실제 대출금보다 큰 채권최고액이라는 한도를 올려 반복 대출에 대응한다. 이 때문에 대출금이 오르내리는 마이너스통장이나 전세자금대출에는 근저당권 방식이 훨씬 많이 쓰인다.

근저당설정 비용은 누가 내나요

보통 대출받는 차주가 부담하는 경우가 많지만, 매매나 전세 계약에서는 특약에 따라 부담 주체가 달라질 수 있어 계약서를 확인해야 한다. 매매 계약에서는 매도인이 기존 대출을 말소하는 비용을, 매수인이 새로 대출을 받으며 생기는 설정 비용을 각자 부담하는 경우가 일반적이다.

대출을 다 갚으면 근저당설정도 자동으로 없어지나요

아니다. 대출을 완제해도 등기부의 근저당권은 자동으로 지워지지 않으므로, 집주인이 직접 말소등기를 신청해야 깨끗하게 정리된다. 신청하지 않고 방치하면 이미 갚은 대출의 근저당권이 계속 남아 매매나 전세 계약 시 불필요한 오해를 살 수 있다.

전세 계약 전에 근저당설정을 꼭 확인해야 하나요

그렇다. 등기부등본에서 채권최고액과 선순위 근저당 여부를 확인하는 것이 전세사기를 예방하는 가장 기본적인 절차다. 채권최고액과 선순위 금액을 더한 값이 전세보증금에 매매가를 더한 금액에 가깝거나 넘어선다면 계약을 재검토할 필요가 있다.

지금까지 근저당설정 비용 계산법부터 말소 절차, 확인 방법까지 2026년 기준으로 정리했다. 전세나 대출을 앞두고 있다면 계약 전에 등기부등본부터 한번 떼어보는 걸 추천한다. 여러분은 근저당설정 비용이나 말소 절차에서 예상치 못하게 당황했던 경험이 있었나요?

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록