임대차3법 계약갱신청구권 5% 상한, 2026년에도 그대로 적용될까?

전세나 월세 계약을 2년마다 다시 쓰다 보면 임대차3법이 정확히 뭘 보장해주는지 헷갈릴 때가 많다. 특히 갱신 시점이 다가오면 ‘5% 넘게 올려달라는데 괜찮은 건가’, ‘신고를 안 하면 어떻게 되나’ 같은 질문이 한꺼번에 쏟아진다.

이번 글은 올해 계약 갱신을 앞두고 있거나 새 전셋집을 알아보는 세입자 기준으로, 임대차3법의 계약갱신청구권과 전월세상한제, 전월세신고제가 2026년에도 그대로 적용되는지부터 정리했다.

직접 재계약을 준비하면서 갱신 요구 문자를 보내고 신고 여부를 확인해 본 경험을 바탕으로, 갱신 요구 시기와 5% 상한 계산법, 신고 안 했을 때 과태료까지 끝까지 읽으면 바로 확인할 수 있게 적었다.

계약서 문구 하나, 통지 시점 하루 차이로 권리를 못 쓰게 되는 경우가 실제로 있으므로, 표와 체크리스트를 활용해 본인 계약과 하나씩 대조해보는 것을 추천한다.

임대차3법이란, 2026년에도 유지되는 3가지 제도

임대차3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 3가지 제도를 묶어 부르는 말이다.

전세·월세 가격이 단기간에 급등하던 시기에 세입자가 2년마다 집을 옮기거나 큰 인상분을 한 번에 감당해야 하는 부담을 줄이기 위해 도입된 제도로, 임대인의 재산권과 임차인의 거주 안정성 사이에서 균형을 맞추는 것이 목표였다.

2020년 7월과 8월 사이 주택임대차보호법과 부동산 거래신고법이 개정되면서 시행됐고, 전월세신고제는 2021년 6월부터 시행된 뒤 수년간 계도기간을 거쳐 2025년 6월 1일부터 과태료가 본격 부과되고 있다.

2026년 10월 현재도 세 제도 모두 그대로 살아 있는 현행법이며, 지자체나 정부 발표로 세부 기준(예: 조례상 상한 조정)이 바뀔 수 있으니 계약 전 최신 공고를 확인하는 습관이 필요하다.

제도	핵심 내용	시행 시점
계약갱신청구권	세입자가 1회, 2년 추가 거주 요구 가능	2020년 7월31일
전월세상한제	갱신 시 임대료 인상 5% 이내 제한	2020년 7월31일
전월세신고제	일정 금액 이상 계약 30일 내 신고	2021년 6월1일(과태료 2025년 6월1일부터)

참고로 이 세 제도는 주택 임대차에만 적용되며, 상가 임대차는 상가건물임대차보호법이 별도로 적용되므로 주거용과 상업용 계약을 혼동하지 않아야 한다.

계약갱신청구권 2+2년과 5% 상한, 나도 쓸 수 있을까

세입자는 1회, 2년 연장을 요구할 수 있고 인상률은 5% 이내로 제한된다.

이 권리는 임차인이라면 누구나 계약 기간과 관계없이 1회 사용할 수 있으며, 공동 임차인이라면 전원이 아니라 1인의 통지로도 효력이 인정된다.

갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 하며, 집주인은 법이 정한 사유 없이는 거절할 수 없다.

2020년 개정 당시에는 통지 기한이 ‘6개월~1개월 전’이었지만 이후 법 개정으로 2개월 전까지로 늘어난 점도 계약서를 다시 쓸 때 헷갈리기 쉬운 부분이다.

거절 사유	설명
차임 연체	세입자가 2기(2회분)에 해당하는 월세를 연체한 경우
허위·부정 계약	거짓 또는 부정한 방법으로 임대차계약을 체결한 경우
실거주 목적	임대인 본인 또는 직계존비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우
철거·재건축	건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축해야 하는 경우

특히 임대인이 ‘본인이 실거주하겠다’는 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로는 제3자에게 다시 임대를 준 사실이 확인되면, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다.

배상액은 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분, 임대인이 얻은 이익, 세입자가 실제로 입은 손해액 중 가장 큰 금액을 기준으로 산정되므로, 실거주를 이유로 거절당했다면 이후 해당 주택의 실제 거주 여부를 확인해볼 필요가 있다.

직접 재계약을 준비하면서 구두로만 갱신 의사를 전했다가 나중에 날짜를 두고 애매해질 뻔한 적이 있어서, 이번에는 문자메시지로 날짜와 내용을 남겨뒀다.

이렇게 기록을 남겨두면 보증금 협의나 중개수수료 문제가 생겼을 때 근거로 쓸 수 있어 훨씬 마음이 편했다.

예를 들어 기존 전세보증금이 3억원이었다면 5% 상한은 1,500만원이므로 집주인이 요구할 수 있는 최대 금액은 3억 1,500만원이고, 보증금 1천만원에 월세 60만원인 반전세 계약이라면 보증금과 월세 각각에 5%씩 적용해 최대 1,050만원·63만원 수준까지만 인상이 가능하다고 계산하면 된다.

구분	내용
행사 횟수	1회(연장 기간 2년)
통지 시기	만료 6개월 전 ~ 2개월 전
인상 상한	5% 이내(지자체 조례로 별도 기준 가능)
묵시적 갱신	갱신청구권 행사로 보지 않아 권리 1회 그대로 남음

전월세신고제 신고 안 하면 과태료 얼마나 나올까

보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 넘는 계약은 체결 후 30일 안에 신고해야 한다.

신고 의무는 원칙적으로 임대인과 임차인 공동으로 지지만, 공인중개사를 통해 계약했다면 중개사가 대신 신고서를 작성해 신고를 완료해주는 경우도 많아 계약 후 중개사에게 신고 여부를 확인하는 것이 편하다.

신고는 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 하거나 주택 소재지 관할 주민센터를 방문해 할 수 있다.

신고를 마치고 신고필증을 받으면 확정일자가 자동으로 부여되는 효과가 있어, 별도로 주민센터에 가서 확정일자를 또 받을 필요가 없어진다는 점도 실무적으로 유용하다.

계도기간은 2025년 5월 31일로 끝났고 2025년 6월 1일부터 미신고 시 과태료 부과가 시행되고 있다.

다만 과태료 금액은 지연 신고인지 거짓 신고인지, 시행령 개정 시점에 따라 자료마다 다르게 안내되고 있어서 정확한 금액은 관할 시군구청이나 국토교통부에 신청 전 확인하는 것이 안전하다.

언론 보도에서는 미신고 시 수만원에서 수십만원, 거짓 신고 시 100만원 안팎까지 사례별로 다르게 소개된 적이 있으니 참고만 하고 실제 적용 금액은 반드시 확인하자.

구분	기준
신고 대상	보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과
신고 기한	계약일로부터 30일 이내
신고 방법	온라인(부동산거래관리시스템) 또는 주민센터 방문
신고 의무자	임대인·임차인 공동(공인중개사 대리 신고 가능)
과태료 적용	2025년 6월 1일부터 미신고 시 부과(금액은 사안별 확인 필요)

임대차3법 폐지되나요, 2026년 개정 논의 현황

2026년 10월 현재 임대차3법은 폐지되지 않았고 기존 규정이 그대로 적용된다.

국회에서는 현행 2+2년 구조를 아예 없애기보다 보완하는 방향, 전월세 상한은 유지하되 계약 구조를 2+1+1로 나누는 방향 등 여러 개정안이 논의되고 있지만 아직 확정된 법안은 없다.

일부 논의는 상한율을 지역별 전세가율에 따라 차등 적용하자는 안, 신고제 대상 금액 기준을 낮추거나 높이자는 안도 포함하고 있어 개정 방향이 하나로 좁혀지지 않은 상태다.

지금 계약을 쓰거나 갱신하는 세입자라면 기존 계약갱신청구권과 5% 상한 규정을 기준으로 준비하면 되고, 법안 통과 여부는 국가법령정보센터 공고로 수시 확인하는 게 좋다.

만약 개정안이 통과되더라도 보통 공포 후 일정 기간의 유예기간을 두고 시행되는 경우가 많으므로, 갱신 시점이 몇 달 남지 않았다면 개정 논의보다 현재 시행 중인 기준에 맞춰 준비하는 편이 현실적이다.

세입자가 지금 챙겨야 할 돈 체크리스트

갱신 시기가 다가온다면 통지, 보증금, 신고 여부 세 가지부터 확인하자.

• 갱신 요구는 문자메시지나 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 보내기
• 인상 요구액이 직전 보증금의 5%를 넘는지 직접 계산해보기
• 전입신고와 확정일자를 다시 확인해 보증금 보호 유지하기
• 내 계약이 신고 대상인지, 이미 신고됐는지 확인하기
• 갱신 이후 등기부등본을 다시 확인해 근저당 등 권리관계 변동이 없는지 점검하기
• 인상분 반영 전후 계약서를 모두 보관해 분쟁 시 비교 자료로 쓰기
• 인상분을 대출로 마련해야 한다면 담보대출 금리와 한도부터 비교해보기

체크리스트를 순서대로 밟는다면 만료 6개월 전에는 갱신 여부와 인상 희망액을 가늠하고, 만료 4~5개월 전까지는 문자나 내용증명으로 갱신 요구를 완료하고, 만료 2개월 전까지는 집주인과 최종 금액을 협의해 계약서에 반영하는 흐름이 안전하다.

자주 묻는 질문

임대차3법 중 하나라도 폐지됐나요?

2026년 10월 현재 폐지된 조항은 없다. 국회에서 개정 논의만 진행 중이며 확정된 법안은 아직 없으므로, 계약갱신청구권과 5% 상한, 전월세신고제 모두 기존 기준대로 적용된다고 보면 된다.

묵시적 갱신 후에도 계약갱신청구권을 쓸 수 있나요?

가능하다. 묵시적 갱신은 갱신청구권 행사로 보지 않기 때문에 1회의 권리는 그대로 남아 있다. 즉 묵시적 갱신으로 2년을 더 산 뒤에도 그 다음 만료 시점에 계약갱신청구권을 새로 행사해 추가 2년을 요구할 수 있다.

전월세신고를 안 하면 바로 과태료가 나오나요?

2025년 6월 1일부터 미신고 시 과태료 대상이 되지만, 정확한 금액과 적용 방식은 지자체와 사안에 따라 다르므로 신고 전 확인이 필요하다. 신고 기한을 넘겼더라도 자진 신고를 하면 과태료가 줄거나 면제되는 경우가 있으므로, 늦었더라도 신고부터 먼저 하는 것이 유리하다.

5% 상한은 전국 어디나 똑같나요?

기본은 5%이지만 지자체가 조례로 별도 기준을 둘 수 있어, 거주 지역 기준을 계약 전에 확인하는 게 안전하다. 또한 5%는 ‘상한’이기 때문에 집주인과 협의해 그보다 낮은 금액으로 올리거나 동결하는 것도 당연히 가능하다.

임대차3법은 2026년에도 그대로 적용되는 현행법이지만 개정 논의는 계속 이어지고 있다. 다음 글에서는 전세보증금 반환보증과 전세사기 예방 체크리스트를 더 자세히 다뤄볼 예정이다.

여러분은 이번 갱신 때 5% 상한을 다 채워서 올리셨나요, 아니면 협의로 더 낮게 조정하셨나요? 댓글로 각자의 갱신 경험과 협의 과정을 공유해주시면 다음 글에 반영해보겠다.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록