전세사기예방 계약 전 등기부등본에서 반드시 확인할 5가지 포인트

2026년 1월 기준 전세사기 피해자로 공식 인정된 사람이 3만 5,909명에 이른다. 이 글은 올가을 전세 계약을 앞두고 있거나 이미 계약금을 넣기 전 단계인 세입자가, 등기부등본부터 HUG 보증보험까지 무엇을 얼마나 확인해야 하는지 궁금할 때 보는 글이다.

전세사기예방, 2026년 지금 왜 더 중요해졌나

전세사기예방이 다시 화두가 된 이유는 피해가 아직 줄지 않았기 때문이다. 국회는 2026년 4월 23일 본회의에서 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 개정안을 통과시켰고, 신청기한도 원래 2025년 5월 31일까지였던 것을 2027년 5월 31일까지 2년 더 연장했다.

실제로 지인의 전세 계약을 도와 등기부등본을 함께 떼어본 적이 있는데, 근저당권 하나 확인하는 데도 생각보다 절차가 복잡했다. 부동산 중개사가 설명해주는 내용만 믿지 말고 직접 서류를 떼어보는 습관이 필요하다는 걸 그때 체감했다.

피해 통계를 지역별로 보면 서울, 인천, 경기 등 수도권에 사건이 집중돼 있고, 특히 20대와 30대 사회초년생이 전체 피해자의 절반 가까이를 차지한다. 가장 흔한 수법은 신축 빌라나 오피스텔을 명의만 바꿔가며 여러 채 사들인 뒤, 새 세입자의 보증금으로 앞선 세입자의 보증금을 돌려막는 이른바 ‘무자본 갭투자’다. 계약 전 등기부등본에서 같은 임대인 명의로 인근 건물에 여러 채가 잡혀 있는지, 매매가와 전세가 차이가 거의 없는지를 살펴보는 것만으로도 이런 유형의 위험 신호를 상당수 걸러낼 수 있다.

등기부등본에서 뭘 보면 전세사기를 피할 수 있나

등기부등본은 계약서에 도장 찍기 전에 반드시 직접 발급받아 확인해야 하는 서류다. 인터넷등기소에서 누구나 700원 정도로 열람할 수 있고, 계약 당일에도 재발급받아 대조하는 게 안전하다.

등기부등본만으로는 임대인의 세금 체납이나 과거 보증사고 이력까지 알 수 없다. 이 부분은 다음 항목인 안심전세앱에서 확인하는 게 훨씬 빠르다.

실무에서 자주 놓치는 실수도 있다. 첫째, 공인중개사가 보여주는 등기부등본 사본만 믿고 직접 열람하지 않는 경우다. 사본은 발급 시점이 지나 최신 정보가 아닐 수 있으므로 계약 당일 본인이 직접 재발급받아야 한다. 둘째, 을구를 ‘말소사항 포함’으로 발급받지 않아 과거에 설정됐다가 해제된 근저당 이력을 놓치는 경우다. 짧은 기간에 근저당이 여러 번 설정·해제됐다면 자금 사정이 불안정한 임대인일 가능성이 크다. 셋째, 전세가율만 보고 안심하다가 정작 임대인의 세금 체납 여부는 확인하지 않는 경우인데, 국세와 지방세는 확정일자보다 우선 변제되므로 등기부등본이 깨끗해도 보증금 전액을 날릴 수 있다.

• 등기부등본은 ‘말소사항 포함’으로, 계약 당일 재발급해 이전 서류와 대조한다.
• 같은 임대인 명의의 다른 주소지 등기부등본도 함께 열람해 다주택 갭투자 여부를 살핀다.
• 국세·지방세 완납증명서는 임대인 동의를 받아 계약서 작성 전에 반드시 확보해둔다.

안심전세앱 2.0으로 위험한 집 미리 걸러내는 법

안심전세앱 2.0은 국토교통부와 HUG가 만든 무료 앱으로, 주소만 입력하면 그 집의 위험도를 진단해준다. 2026년 9월부터는 신축 빌라처럼 시세를 알기 어려운 매물도 AI 시세 조회로 적정 전세가를 확인할 수 있게 개편됐다.

직접 설치해서 주소를 넣어봤더니, 근저당 설정 현황과 함께 임대인의 세금 체납 여부, 과거 보증사고 이력까지 한 화면에서 보여줬다. 계약 후에도 2년 6개월간 등기 변동사항을 무료로 알림받을 수 있어, 계약 이후 임대인이 몰래 집을 담보로 잡는 상황까지 감시가 가능하다는 점이 실제로 써보니 가장 유용했다.

사용 절차는 다음과 같다.

1. 앱스토어에서 ‘안심전세앱’을 설치한 뒤 본인인증으로 로그인한다.
2. 계약하려는 주택의 도로명 주소를 입력해 위험도 진단 리포트를 받는다.
3. 임대인 동의 절차를 거치면 세금 체납, 보증사고 이력, 등기부 변동 이력까지 조회된다.
4. 2026년 9월 개편된 AI 시세 조회로 신축 빌라 등 시세 확인이 어려운 매물의 적정 전세가를 함께 확인한다.

다만 안심전세앱의 AI 시세 정보는 참고용이며, 실제 감정평가나 인근 실거래가와 차이가 날 수 있다. 최종 판단은 등기부등본 확인 결과와 다음 항목의 HUG 보증보험 가입 가능 여부를 종합해서 내려야 한다.

HUG 전세보증금반환보증 가입조건과 보증료는 얼마인가

HUG 전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 안 돌려줘도 HUG가 대신 지급하는 상품으로, 2026년 기준 대상 보증금은 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하다. 가장 중요한 조건은 선순위 채권과 보증금을 합한 금액이 주택 시세의 90% 이하여야 한다는 점이다.

보증료율만 보면 얼마 안 되는 돈처럼 보이지만, 보증금이 3억원이면 연 30만원 안팎이 나올 수 있다. 계약 전 미리 HUG 안심전세포털에서 자가진단을 해보면 이 집이 애초에 보증보험 가입이 되는 집인지부터 걸러진다. 가입 자체가 안 되는 집이라면 그것만으로도 위험 신호로 봐야 한다.

가입 신청 시점도 중요하다. HUG 전세보증금반환보증은 전입신고와 확정일자를 마친 뒤, 임대차계약 기간의 2분의 1이 지나기 전까지 신청해야 한다. 계약 시작 후 시간이 많이 지나 신청 자격 자체를 잃는 사례가 적지 않으므로, 이사와 전입신고를 마치면 바로 보증보험 가입 절차를 진행하는 것이 안전하다. 신청에는 임대차계약서, 등기부등본, 전입세대열람내역서, 임대인 동의서 또는 확정일자 부여 내역 등이 필요하며, HUG 안심전세포털이나 시중은행 방문 접수 모두 가능하다.

큰 목돈이 오가는 전세 계약이라 대출까지 함께 고민하는 경우가 많은데, 보증금과 별개로 담보대출 금리 2026년 얼마인지 한도와 조건 직접 확인해보니 글도 자금 계획 세울 때 참고할 만하다.

이미 전세사기를 당했다면 특별법으로 뭘 받을 수 있나

이미 피해를 봤다면 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법으로 지원받을 길이 남아있다. 2026년 4월 개정으로 임차주택 면적 제한(기존 85제곱미터)이 완전히 폐지됐고, 지원 대상 보증금도 최대 7억원까지로 넓어졌다.

• 신청기한: 2027년 5월 31일까지
• 지원 대상: 면적 제한 없음, 보증금 5억원 이하(최대 7억원)
• 새 제도: 최소보장, 선지급 후정산 방식 도입
• 신청 창구: 시군구청 전세사기피해지원센터

새로 도입된 ‘최소보장, 선지급 후정산’ 방식은 피해자가 경매·공매 절차가 끝날 때까지 기다리지 않고도 먼저 일정 금액을 지원받은 뒤, 이후 경매 배당금이 확정되면 이를 정산하는 구조다. 그동안은 경매가 마무리될 때까지 길게는 1~2년을 기다려야 지원금을 받을 수 있었는데, 이 방식이 도입되면서 생계가 급한 피해자도 더 빠르게 최소한의 자금을 확보할 수 있게 됐다. 피해자로 인정되면 우선매수권을 활용해 살던 집을 직접 낙찰받거나, 한국토지주택공사(LH)에 매입을 신청해 공공임대 형태로 계속 거주하는 방법도 선택할 수 있다.

특별법 신청은 피해자로 결정되는 절차부터 거쳐야 하므로, 피해 사실을 안 시점에서 최대한 빨리 관할 지자체 지원센터에 문의하는 게 시간을 아끼는 방법이다.

자주 묻는 질문

전세사기예방을 위해 계약 당일 꼭 해야 할 일은 무엇인가요

잔금을 치르는 날 등기부등본을 한 번 더 발급받아 근저당이 새로 생기지 않았는지 확인하고, 이사한 날 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 한다.

안심전세앱은 유료인가요

안심전세앱은 국토교통부와 HUG가 제공하는 무료 앱이며, 주소 입력만으로 위험도 진단과 임대인 정보 확인이 가능하다.

HUG 전세보증금반환보증 가입이 거절되면 어떻게 하나요

선순위 채권이 시세의 90%를 넘으면 가입이 거절될 수 있는데, 이는 그 집 자체가 깡통전세 위험이 크다는 신호이므로 계약 여부를 다시 검토하는 게 안전하다.

전세사기 피해자 특별법 신청은 어디서 하나요

거주지 관할 시군구청의 전세사기피해지원센터에서 신청하며, 신청기한은 2026년 4월 개정으로 2027년 5월 31일까지 연장됐다.

등기부등본, 안심전세앱, HUG 보증보험까지 세 단계만 순서대로 확인해도 위험한 계약 상당수는 걸러진다. 더 정확한 기준과 신청 절차는 HUG 주택도시보증공사 공식 홈페이지에서 확인하길 권한다. 여러분은 전세 계약 전에 어떤 부분을 가장 꼼꼼히 확인하시나요.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com