서울 아파트값 85주 연속 상승, 강남은 내리고 노원은 뛴 이유

얼마 전 노원구에 사는 지인의 전세 재계약을 도와주다가 요즘 시세를 확인해보고 깜짝 놀랐다. 강남권은 몇 달째 떨어진다는 뉴스가 나오는데, 정작 강북 쪽 호가는 눈에 띄게 오르고 있었다.

이 글은 서울 아파트값 85주 연속 상승 소식을 보고 지금 집을 사야 할지, 전세를 다시 연장해야 할지 고민하는 실수요자를 위해 정리했다.

결론부터 말하면 이번 상승은 저금리 시절 영끌 국면과 원인이 다르고, 강남과 강북의 온도차도 과거와 다르게 움직이고 있다. 끝까지 읽으면 내 동네 시세가 왜 이렇게 움직이는지, 지금 무엇을 확인해야 하는지 알 수 있다.

서울 아파트값 85주 연속 상승, 지금 무슨 상황인가

한국부동산원이 9월 24일 발표한 주간 아파트가격 동향(9월 21일 기준)에 따르면 서울 아파트값은 85주 연속 올랐다.

지난해 2월 첫째 주 상승 전환한 뒤 단 한 주도 내리지 않고 오른 것으로, 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 이어졌던 문재인 정부 시절 최장 기록과 같은 주수다.

한국부동산원 주간 동향은 매주 표본 단지의 호가와 실거래가를 종합해 발표하는 통계로, 정부와 금융권이 대출·세제 정책을 판단할 때 기초 자료로 쓰인다.

이번 조사에서도 서울 대부분의 자치구가 오름세를 보였지만 상승 폭은 지역마다 크게 엇갈렸다.

상승률 상위권은 노원·도봉·강북 등 강북권이, 하락률 상위권은 강남·서초·송파 등 강남 3구가 차지하며 ‘초고가 지역은 조정, 중저가 지역은 상승’이라는 이례적인 구도가 두 달 넘게 이어지고 있다.

다만 서울 전체 상승률(0.13%)만 보면 완만해 보이지만, 자치구별로 들여다보면 이야기가 다르다. 강남 3구는 내리고 노원구를 비롯한 강북권은 오르는 정반대 흐름이 동시에 벌어지고 있다.

지난해 하반기 일부 주에는 0.2%대 상승률을 기록하기도 했던 것과 비교하면 최근 상승 속도는 다소 둔화된 편이어서, 오름세가 완전히 꺾이는 국면인지 잠시 숨 고르기인지는 다음 달 발표까지 더 지켜봐야 한다는 분석도 나온다.

구분	수치
서울 아파트값 주간 변동률(9월 셋째 주)	+0.13%
연속 상승 기간	85주
올해 들어 누적 상승률	8.09%
이번 85주간 누적 상승률	약 17.49%
과거 최장 상승기(2020.6~2022.1) 누적 상승률	약 7%대

강남은 내리는데 노원은 왜 뛰었나요

결론부터 말하면 토지거래허가구역, 즉 토허구역이 서울 전역으로 확대되면서 강남 3구만 받던 규제 불이익이 상대적으로 사라졌기 때문이다.

9월 셋째 주 기준 강남구는 0.42%, 서초구는 0.37% 떨어지며 나란히 7주 연속 하락했다. 반면 노원구는 0.46% 오르며 2018년 9월 둘째 주(0.56%) 이후 409주 만에 가장 높았던 전주 상승률을 그대로 유지했다.

토허구역 확대는 서울시가 강남 3구와 용산구 등 일부 고가 지역에 한해 적용하던 규제를 잠실·삼성·대치·청담 등 인기 재건축 단지가 있는 지역으로 넓히면서 본격화됐다.

토허구역으로 지정되면 일정 규모 이상 주택을 살 때 실거주 목적이 아니면 허가를 받기 어렵고, 전세를 끼고 사는 갭투자성 매수는 사실상 막힌다.

강남권은 이 규제의 직접 대상이 되면서 매수세가 눈에 띄게 줄었고, 상대적으로 규제 강도가 낮은 노원·도봉·중랑 등 이른바 ‘노도강’ 지역으로 매수 문의가 옮겨간 것으로 풀이된다.

원래는 강남 3구 값이 오르면 그 흐름이 서울 전역으로 번지고, 강남이 꺾이면 다른 지역도 따라 조정받는 게 보통이었다. 그런데 지금은 강남이 내려도 강북권 상승세가 이어지는 탈동조화, 이른바 디커플링 현상이 뚜렷하다.

• 노원구: 상계·중계동 등 재건축 기대가 있는 단지 위주로 호가가 강세를 보이는 지역
• 도봉구: 노원구와 생활권이 겹쳐 비슷한 흐름을 함께 타는 지역
• 강북·중랑구: 상대적으로 저평가됐다는 인식이 퍼지며 매수 문의가 늘어난 지역

자료: 한국부동산원 주간 아파트가격 동향(9월 21일 기준, 9월 24일 발표)

자치구	9월 셋째 주 변동률	비고
노원구	+0.46%	409주 만에 최고 상승률 유지
서울 평균	+0.13%	85주 연속 상승
서초구	-0.37%	7주 연속 하락
강남구	-0.42%	7주 연속 하락

이번 상승은 문재인 정부 때와 뭐가 다른가요

결론부터 말하면 저금리發 영끌 수요가 아니라 공급 부족이 이번 상승의 핵심 원인으로 꼽힌다.

문재인 정부 시절 85주 연속 상승기에는 한국은행 기준금리가 연 0.50%까지 내려갔던 초저금리 국면이었다. 유동성이 풀리면서 수도권과 지방이 동시에 오르는 영끌 수요가 확산했다.

반면 한국은행은 지난 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올렸다. 2022년 4월부터 2023년 1월까지 이어진 일곱 차례 연속 인상 이후 3년 7개월 만의 연속 인상이다. 대출 한도와 상환 능력을 따지는 규제도 그때보다 훨씬 촘촘해졌다.

특히 올해 시행된 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제는 변동금리 대출에 가산금리를 얹어 상환 능력을 더 보수적으로 평가하도록 했다.

같은 소득이라도 받을 수 있는 대출 한도가 문재인 정부 시절보다 줄었는데도 집값이 오르고 있다는 건, 순수 대출 여력보다 ‘살 만한 신축 아파트가 부족하다’는 공급 측 요인이 더 크게 작용하고 있다는 뜻으로 읽힌다.

실제로 서울 시내 아파트 인허가 물량과 입주 물량이 최근 몇 년 사이 예년 평균을 밑돌았다는 지적이 부동산 업계에서 꾸준히 나온다.

금리가 오르고 대출 규제가 강한데도 상승세가 이어진다는 건, 이번엔 수요보다 서울 안에서 살 만한 새 아파트 공급이 부족한 쪽에 더 무게가 실린다는 뜻으로 해석된다.

환율과 원자재 가격에 이어 자동차값까지 물가에 영향을 주는 시기라 생활비 부담을 체감하는 사람이 많은데, 집값까지 오르니 체감 부담은 더 커질 수밖에 없다.

구분	문재인 정부(2020.6~2022.1)	지금(2025.2~2026.9)
한국은행 기준금리	최저 0.50%	3.00%
85주간 누적 상승률	약 7%대	약 17.49%
지역 확산 양상	강남 오르면 전역 동반 상승	강남 하락, 강북 상승 탈동조화
주된 원인으로 꼽히는 요인	초저금리, 유동성 확대	신축 공급 부족, 규제 지역 재편

전세 끼고 사는 갭투자, 지금 해도 될까요

결론부터 말하면 전세가율이 오르는 건 사실이지만 지역별 편차가 커서 무작정 뛰어들 상황은 아니다.

최근 몇 년간 서울 아파트 공급이 줄면서 전셋값이 매맷값보다 빠르게 오르는 흐름이 이어지고 있다. 강북권은 전세가율이 60% 안팎까지 올라온 자치구가 여럿인 반면, 강남 3구는 40%대에 머무르는 곳이 많은 것으로 알려져 있다.

전세가율이 높을수록 매매가와 전세가 차이, 즉 갭이 작아 갭투자에 유리해 보이지만 그만큼 매매가가 떨어지면 전세보증금을 못 돌려받는 깡통전세 위험도 함께 커진다.

예를 들어 매매가 6억 원, 전세가 3억 6,000만 원인 아파트라면 전세가율은 60%이고, 실제 투입되는 자기자본은 2억 4,000만 원 수준이다.

이후 매매가가 5% 떨어지면 자기자본 기준으로는 약 12.5%의 손실을 보는 셈이고, 전세가마저 함께 떨어지면 세입자에게 돌려줘야 할 보증금이 매도 예상가보다 커지는 역전세·깡통전세 상황으로 번질 수 있다.

구분	예시 금액·비율
매매가	6억 원
전세가	3억 6,000만 원
전세가율	60%
투입 자기자본	2억 4,000만 원
매매가 5% 하락 시 자기자본 손실률	약 12.5%

중개업소 몇 곳에 노원·도봉권 매물 시세를 직접 물어보니, 매도자들도 최근 오른 시세를 반영해 호가를 계속 올려 부르는 분위기였다.

실거래가보다 호가가 먼저 뛰는 국면에서는 급하게 계약하지 말고 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래가부터 비교해보는 게 안전하다.

특히 해당 단지의 전세가가 최근 1~2년 사이 떨어진 이력이 있는지, 매도자가 다주택자인지 1주택자인지도 함께 확인하면 위험을 줄일 수 있다.

정확한 전세가율과 지역별 수치는 시점에 따라 달라지므로 계약 전 한국부동산원 통계로 다시 확인하는 걸 권한다.

이사·전세 재계약 앞뒀다면 지금 확인할 점

결론부터 말하면 실거래가, 전세가율, 토허구역 여부, 전세보증보험 가입 가능 여부 네 가지는 계약 전에 반드시 확인해야 한다.

• 실거래가: 중개업소 호가만 믿지 말고 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래가를 직접 조회한다.
• 전세가율: 매매가 대비 전세가 비율이 지나치게 높으면 매매가 하락 시 보증금 미반환 위험이 커진다.
• 토허구역 여부: 해당 단지가 토지거래허가구역에 포함돼 있으면 실거주 의무나 대출 조건이 달라질 수 있다.
• 전세보증보험 가입 가능 여부: HUG 등 보증기관에서 가입이 되는 매물인지 계약 전 미리 확인한다.
• 규제지역 여부(투기과열지구·조정대상지역): 대출 한도(LTV·DTI)와 다주택자 세금 부담이 지역별로 달라지므로 미리 확인한다.
• 중개보수·취득세 등 부대비용: 매매가 외에 추가로 드는 비용을 미리 계산하지 않으면 자금 계획이 틀어질 수 있다.

계약 순서를 정리하면 ①국토교통부 실거래가로 최근 시세 확인 → ②한국부동산원 통계로 전세가율과 지역 추세 점검 → ③토허구역·투기과열지구 등 규제 여부 확인 → ④HUG 전세보증보험 가입 가능 매물인지 확인 → ⑤중개보수와 취득세 등 부대비용까지 반영해 최종 자금 계획을 세우는 순서가 안전하다.

특히 잔금일과 전입신고, 확정일자 신청일이 하루라도 어긋나면 대항력을 인정받지 못할 수 있으니 이사 당일 일정도 미리 점검해두는 게 좋다.

확인 항목	확인 방법	확인 이유
실거래가	국토교통부 실거래가 공개시스템	호가와 실제 거래가 차이 확인
전세가율	한국부동산원 통계, 중개업소 문의	깡통전세 위험 가늠
토허구역 여부	서울시·국토교통부 공고	대출·실거주 의무 확인
전세보증보험	HUG 등 보증기관 홈페이지	보증금 미반환 대비
규제지역 여부	국토교통부·서울시 공고	대출 한도·세금 부담 확인
중개보수·취득세	공인중개사, 위택스 등 조회	총 자금 계획 정확도 확보

집값 외에 갖고 있는 다른 금융자산도 함께 점검하고 싶다면 변액보험 점검 체크리스트를 참고해 자산 전체를 한 번 훑어보는 것도 도움이 된다.

자주 묻는 질문

서울 아파트값 85주 연속 상승이 정확히 무슨 뜻인가요

한국부동산원 주간 아파트가격 동향에서 서울 전체 평균 매매가격이 지난해 2월 첫째 주부터 이번 9월 셋째 주까지 단 한 주도 내리지 않고 올랐다는 뜻이다. 문재인 정부 시절 최장 기록과 같은 주수다. 다만 매주 상승 폭 자체는 0.1%대의 완만한 수준이 대부분이어서, 짧은 기간에 급등했다기보다는 긴 시간에 걸쳐 누적된 상승이라는 점도 함께 봐야 한다.

강남 아파트값은 계속 떨어지나요

9월 셋째 주 기준 강남구와 서초구는 7주 연속 하락 중이다. 토허구역 재지정 이후 매수 문의 자체가 눈에 띄게 줄었다는 게 현지 공인중개사들의 공통된 설명이지만, 이후 흐름은 규제와 공급 상황에 따라 달라질 수 있어 매주 발표되는 한국부동산원 통계로 확인하는 게 정확하다.

지금 집을 사도 될까요

지역별 온도차가 큰 시점이라 일률적으로 답하기 어렵다. 실거래가와 전세가율, 토허구역 여부를 먼저 확인하고 본인의 자금 계획과 실거주 목적, 규제지역 여부에 따른 대출 한도까지 종합적으로 따져보는 게 우선이다.

전세 재계약할 때 무엇부터 봐야 하나요

집주인이 부르는 인상 폭이 최근 지역 시세 상승분과 맞는지 실거래가로 먼저 비교하고, 전세보증보험 가입이 가능한 매물인지 확인하는 게 순서다. 인상 폭이 전월세신고제상 통상적인 범위를 크게 벗어난다면 근거 자료를 요청하거나 조정을 제안해보는 것도 방법이다.

여러분 동네 아파트값은 요즘 어떻게 움직이고 있나요. 댓글로 같이 이야기 나눠봐도 좋겠다.

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글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록